El alquiler de locales como actividad económica

el alquiler de locales como actividad comercial

El precio de los alquileres  ha estado subiendo en los últimos años y no sólo el de las viviendas. A medida que crece la demanda de casas en una determinada zona también crece la demanda de alquileres de locales para montar negocios en la misma, lo que hace que los precios se incrementen.

Este fenómeno está haciendo que el alquiler de locales como actividad económica se perfile como una opción cada vez más viable para particulares e incluso para empresas que tienen diferentes inmuebles.

Arrendar un local comercial que no está siendo utilizado por el propietario es la mejor manera de sacarle partido y obtener unos ingresos mensuales de forma sencilla. Pero, ¿alquilar un local comercial es siempre una actividad económica? Vamos a ver que la respuesta a esta pregunta no es, ni mucho menos, sencilla.

¿Cuándo se considera que el alquiler de uno o varios locales es una actividad económica?

No siempre que se alquila un local comercial esta actividad se considera como económica a efectos fiscales.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha establecido una serie de requisitos mínimos para considerar que el arrendamiento de un inmueble (sea una vivienda o un local) constituye una actividad económica. El principal es que es necesario que para la ordenación de esa actividad económica el propietario del inmueble cuente al menos con un empleado con contrato laboral a jornada completa.

En el caso de una empresa que se dedica a alquilar locales comerciales esto no suele suponer ningún problema.

¿Y en el caso de un particular?

Sobre este tema también se han pronunciado los tribunales, discrepando del criterio de Hacienda y señalando que la existencia o no de empleados para poder hablar de una actividad económica es algo a tener en cuenta pero no esencial. Es decir, que según el Tribunal Supremo se podría considerar como actividad económica el arrendamiento de locales comerciales aunque el arrendador no tenga ningún empleado.

La única conclusión que se extrae de todo esto es que a día de hoy no existe un criterio claro para poder especificar en qué casos el arrendamiento de locales comerciales supone una actividad económica y en cuáles no. La única solución viable es analizar las situaciones caso por caso, lo que implica hacer las correspondientes gestiones ante Hacienda y, en muchos casos, acabar en los tribunales para que sean ellos los que decidan.

Toda esta burocracia hace que perseguir que se considere como actividad económica el alquiler de locales comerciales en muchos casos sólo sea viable cuando se explotan varios inmuebles. En el resto de casos puede no llegar a merecer la pena, ya que supone invertir un tiempo y un dinero que no siempre se van a recuperar. Mientras no se establezca un criterio claro este problema seguirá existiendo y generando dudas entre aquellos que tienen un local comercial y desean arrendarlo.

¿Por qué interesa que se considere el arrendamiento de locales como actividad económica?

Sencillamente por una cuestión de impuestos. Si un particular obtiene rentas por arrendar un inmueble de su propiedad debe declarar las mismas en el IRPF al ser un rendimiento del capital inmobiliario. Mientras que si ese arrendamiento lo realiza como actividad económica podrá deducirse los gastos relacionados con la explotación del negocio, lo que implica poder deducirse el IBI, las cuotas de la comunidad de vecinos y en general todos los gastos relacionados con el inmueble alquilado y su mantenimiento.

Es decir, que alquilar locales bajo el paraguas de una actividad económica es a la larga más rentable, puesto que implica menos pago de impuestos al titular del inmueble.

Requisitos para poder alquilar un local comercial

Alta en Hacienda para alquilar un local

Los propietarios de locales que quieran alquilarlos deben darse siempre de alta previamente en Hacienda, presentando el modelo 037 para cursar el alta en el Censo de Empresarios y Profesionales. Esto se debe hacer incluso aunque el arrendamiento no se vaya a considerar como una actividad económica.

El alta es totalmente necesaria puesto que este tipo de arrendamientos deben ir siempre gravados con IVA del tipo general (21 %).

El arrendador debe repercutir en cada factura el IVA a su inquilino y presentar luego las correspondientes declaraciones trimestrales. Como excepción, si el arrendador sólo debe declarar el IVA por el arrendamiento que hace de su local o locales comerciales, queda exento de la obligación de presentar el resumen anual de IVA. Aunque deberá aportar información adicional al cerrar el último trimestre del año.

Retenciones de IRPF

Los locales son arrendados por empresas o autónomos, por lo que el arrendador debe aplicar las correspondientes retenciones de IRPF (el porcentaje puede variar según el año). De esta forma, el arrendatario retiene esa cantidad correspondiente al IRPF del arrendador y la ingresa directamente en Hacienda de forma trimestral.

En conclusión, se considere o no el arrendamiento de un local como una actividad económica, el propietario siempre está obligado a cumplir con sus obligaciones fiscales de alta en Hacienda, retenciones de IRPF y recaudación del IVA.

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